Immobilien

Obwohl noch getrauert wird, müssen sich die Erben schon bald damit ausein­andersetzen, was mit dem Einfamilienhaus, der Eigentumswohnung oder dem Miets­haus der oder des Verstorbenen geschehen soll.

Möchte man das Haus selber weiternutzen? Will man es vermieten? Oder soll es doch verkauft werden? Da mit dem Eigentum an einer Immobilie auch viele Ver­pflichtungen einhergehen, entscheiden sich viele Erben für den Verkauf. Oftmals ist ihnen jedoch gar nicht bekannt, wie viel das Haus oder die Eigentumswohnung überhaupt wert ist. Hinzu kommen all die Emotionen, die mit der Trauerzeit einhergehen und einen rationalen Umgang mit dem Thema zusätzlich erschweren. Dies erhöht die Gefahr, dass die Immobilie „unter Wert“ verkauft wird.

Oder sind vielleicht mehrere Erben vorhanden, so dass der Erlös unter ihnen aufgeteilt werden muss? Möchte eventuell einer der Erben in das Haus oder die Wohnung einziehen und die Miterben müssen für ihren Teil ausgezahlt werden? Auch wenn sich dies die oder der Verstorbene sicherlich nicht gewünscht hätte, kommt es doch leider manchmal in einer solchen Situation zu Meinungsverschiedenheiten unter den Erben über die Höhe des Wertes.

Auch können Gründe eintreten, die einen vorzeitigen Verkauf notwendig machen, zum Beispiel um von dem Erlös die Pflegekosten bei einer Heimunterbringung bezahlen zu können. Gegebenenfalls sollte hier vorher rechtlicher Rat eingeholt werden.

Aus den genannten Gründen kann es somit angeraten sein, von einem Sach­ver­ständigen ein objektives Gutachten über den Wert der Immobilie erstellen zu lassen. Damit hat man eine solide Grundlage, um Entscheidungen zu treffen oder zu verhindern, dass jemand übervorteilt wird. Bei der Ermittlung des Marktwertes (Fachausdruck: Verkehrswert) werden alle wertrelevanten Merkmale der Immobilie berücksichtigt, wie z.B. die Lage, die Nutzungsart, die Größe, die Ausstattung, der bauliche Zustand, aber auch rechtliche Gegebenheiten wie z.B. Mietverträge, Wegerechte, Nutzungsrechte oder Baulasten.

Die Verkehrswertermittlung basiert dabei auf den rechtlichen Bestimmungen des Baugesetzbuches sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung. Hierbei stehen drei Wertermittlungsverfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Ertrags­wertverfahren und das Sachwertverfahren. Bei dem Vergleichswertverfahren wird der Wert von den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Das Ertrags­wertverfahren findet Anwendung bei Objekten, die der Erwirtschaftung von Erträgen dienen, z.B. Grundstücke mit Mietwohnhäusern oder Gewerbegebäuden. Das Sach­wertverfahren dagegen wird vornehmlich bei eigengenutzten Ein- und Zwei­familienhäusern angewandt. Hier kommt es nicht auf eine zu erwirtschaftende Rendite an, sondern der Wert wird nach den Herstellungskosten des Gebäudes bemessen.

Ein Einfamilienhaus mit rotem Dach als Musterimmobilie.

Wird eine Immobilie vererbt, fällt häufig Erbschaftsteuer an. Sie wird auf der Grundlage des vom Finanzamt festgestellten Grund­besitzwertes bestimmt. Dabei wendet das Finanzamt teilweise pauschalisierte und vereinfachte Ansätze an, so dass es vorkommen kann, dass die individuellen Besonderheiten der geerbten Immobilie vielleicht nicht hinreichend berücksichtigt werden. Hier wäre z.B. ein schlechter baulicher Zustand des Gebäudes und ein damit einhergehender erhöhter Instand­haltungsrückstau, Leerstand oder ein Wegerecht über das Grundstück zu nennen. Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, gegen den Bescheid des Finanzamtes Einspruch einzulegen und dem Finanzamt nachzuweisen, dass der im vorherigen Absatz beschriebene Verkehrswert (steuerrechtlicher Fachausdruck: gemeine Wert) der Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Wert. Das Finanzamt hat dann den niedrigeren Verkehrswert anzusetzen, womit die steuerliche Belastung niedriger ausfällt.
Als Nachweis kann unter anderem ein Gutachten eines Sachverständigen für Immobilienbewertung (bzw. Grundstücksbewertung) dienen oder ein innerhalb eines bestimmten Zeitraumes vor oder nach dem sogenannten Besteuerungszeitpunkt (hier: Ableben des Erblassers) zu Stande gekommener Kaufpreis. Die Entscheidung, ob die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sinnvoll wäre, sollte in der Regel in Ab­stimmung mit dem eigenen Steuerberater getroffen werden.

Insgesamt gibt es also eine Reihe von Gründen, die dafür sprechen können, die Dienste eines Sachverständigen für Immobilienbewertung in Anspruch zu nehmen.

Autorin:
Dipl.-Ing. Petra Effenberger,
Sachverständige für Immobilienbewertung

Immobilien richtig verschenken oder vererben

Jede Person (mit deutscher Staatsangehörigkeit) ist frei, ihr Vermögen an beliebige Personen zu verschenken oder zu vererben (Testierfreiheit).

Ob Immobilien oder Geld, im Laufe eines Lebens kann sich ein kleines Vermögen ansammeln. Mancher mag sich fragen, ob es nicht besser ist, die Kinder schon vorzeitig zu beschenken. Auf den ersten Blick klingt das vernünftig: Das Eigenheim bekommt sowieso einmal das Kind. Dann kann ihm die Immobilie auch schon zu Lebzeiten vermacht werden. Ein Vorzug ist etwa, dass man die Dankbarkeit der Kinder noch erlebt.

Obacht bei Schenkung

Doch eine solche Schenkung muss gut überlegt sein. Sie lässt sich – anders als ein Testament – kaum rückgängig machen. Die vorzeitige Schenkung kann aber auch eine Methode sein, um „unliebsame Kinder“ zu enterben. Üblicherweise haben sie einen Pflichtteilsanspruch. Wird ein Vermögen vorzeitig an andere verschenkt, haben die leer ausgehenden Erben keinen Anspruch auf einen entsprechenden Pflichtteilsausgleich. Wenn aber gar keine Not besteht, die Immobilie zu übertragen, sollte man das sehr gut überlegen. Das gilt besonders bei selbst genutzten Immobilien. Wenn man in finanzielle Bedrängnis gerät und das verschenkte Geld selbst benötigt, dann muss man es erst zurückfordern und das kann Jahre dauern. Noch häufiger kommt es vor, dass der Beschenkte dem Schenker gegenüber „groben Undank“ zeigt. Dann will man natürlich das Geld zurückhaben. Das ist aber nur möglich, wenn die Schenkung höchstens 10 Jahre zurückliegt und wenn das Geld nicht verbraucht ist. Das ist also mit großen Risiken verbunden. Entschließt man sich dennoch zur vorzeitigen Übertragung, sollte man sich die Rechte zur Nutzung der Immobilie auf jeden Fall sichern.

Absicherung

Bei Grundstücken kann man sich gut schützen und einen Vorbehalt in das Grundbuch eintragen lassen, so dass der Schenker die Schenkung jederzeit zurückfordern kann. Ein solcher Vorbehalt ist unbedingt zu empfehlen, wenn man seinem Nicht-ehelichen Partner etwas schenken will und die Sorge hat, dass der Partner die Beziehung eines Tages beenden könnte. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass Grundstück zwar zu verschenken, sich selbst aber bis an das Lebensende ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorzubehalten. Damit wird man im Grundbuch eingetragen und ist sicher. Durch die Bestellung eines Nießbrauchs zu Gunsten des Schenkers beispw. an einer vermieteten Immobilie, bleibt der Schenker trotzdem wirtschaftlicher Eigentümer.

Der Schenker behält also weiterhin die Mieteinnahmen, so dass sich für die Einkommenssteuer für ihn vorerst nichts ändert.Auch umgekehrtes Vorgehen ist möglich. So kann man seinen Kindern oder Enkeln den Nießbrauch schenken und sich selbst das Grundstück vorbehalten. Oft haben die Nachkommen noch kein so großes Einkommen, so dass sie die zusätzlichen Mieteinnahmen mit geringen Sätzen versteuern können.

Steuerersparnis

Eine Möglichkeit der Steuerersparnis ist das verschenken des späteren Erbes „mit warmer Hand“. Dabei hat der Ehegatte einen persönlichen Freibetrag von 500.000,00 Euro und jedes Kind von 400.000,00 Euro, für den keine Erbschaftssteuer anfällt, für Enkelkinder immerhin auch noch 100.000,00 Euro!. Diese Freibeträge kann man alle 10 Jahre ausnutzen. Unter Ehegatten gibt es zusätzlich noch die Möglichkeit der ehebedingten Schenkungen, die teilweise sogar steuerfrei sind.

Vor- und Nacherbschaft (Berliner Testament)

Im Fall der Vor- und Nacherbfolge teilen sich zwei (oder mehrere) Erben den Nachlass, z. B. ein Haus. Sie werden nicht gleichzeitig, sondern nacheinander Erben.

Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Erblassers zunächst auf den Vorerben über. Mit dem Nacherbfall hört der Vorerbe jedoch auf, Erbe zu sein und der Nachlass fällt dem Nacherben an. Steuerlich wird der Vorerbe wie ein „normaler“ Erbe behandelt. Er muss also wie ein unbeschränkt eingesetzter Erbe Steuern zahlen. Der Nacherbe unterliegt vor dem Eintritt des Nacherbfalls grundsätzlich keiner Steuerpflicht. Mit dem Eintritt des Nacherbfalls fällt die Erbschaft dem Nacherben an. Dieser Erwerb ist als vom Vorerben stammend zu versteuern.

Vorteile von Schenkungen

Die Gründe für eine Schenkung sind vielfältig. Manche Eltern wollen damit ihren Kindern spätere Erbschaftssteuern ersparen, manchen ist die Immobilie und deren Unterhalt einfach lästig, oder man will sich eine zusätzliche Rente sichern, indem man seine Immobilie gegen entsprechende Versorgungsleistungen überträgt. Eine Übertragung zu Lebzeiten hat den Effekt, dass die Immobilie vor dem Zugriff des Staates geschützt ist. Liegt eine Schenkung zehn oder mehr Jahre zurück, kann der Sozialträger beispw. Kosten für Pflegeleistungen nicht mehr durch Rückforderung einer verschenkten Immobilie des Pflegebedürftigen decken. Bei Schenkungen zu Lebzeiten bestehen keine Einschränkungen, bei Erbschaften müssen die Pflichtteilsansprüche der nächsten Familienangehörigen beachtet werden. Außerdem verlangt der Staat von allen Erbschaften und Schenkungen, die die jeweiligen Freibeträge überschreiten (siehe oben), einen prozentualen Anteil als Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer. Schon so mancher hat seine Großzügigkeit allerdings später bitter bereut. Niemand sollte die Augen vor möglichen Krankheiten im Alter, vor Todesfällen, Scheidungen, Geldnötigen oder anderen Katastrophen verschließen. Egal, ob Schenkung oder Erbschaft, alles muss genau bedacht werden.

Autor:
Klaus-Peter Schumann
Rechtsanwalt